上海现在买房是最佳时机吗?

2023-09-09 05:55:12 [来源:腾讯网]

《中国经济周刊》记者 宋杰|上海报道

9月1日,上海官宣从9月2日起执行首套房贷款“认房不认贷”政策,即居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时,家庭成员在上海市名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。


(资料图片仅供参考)

新政一出,给房地产市场带来重大政策利好。上海房地产市场一线出现了哪些变化?此时是否是刚需置换“上车”好时机?

(新盘认筹现场,售楼处窗外视角。《中国经济周刊》记者宋杰 摄))

记者偶然进了看房群,凌晨有 5个中介来加微信

上海毛莱文自从有了娃后就想将房子置换大一点。9月2日,她对《中国经济周刊》记者说:“我们夫妻俩积分高(接近满分),若是新房摇号把握比较大,新政肯定是又一大利好。我们有些担心的是,本来有一批人可能无房有贷,不能享受首房首贷政策,要首付七成,现在他们都算首房首贷,那么这批人如果参与购买新房,就要跟我们一起摇号了,那我们的成功概率就低了。”

“不过,我想多看看,买房也要看缘分。”毛莱文表示,她当天已经加了宝山某个新盘的购房群,9月3日是第一天认筹。她将记者拉进群后,不到5分钟就有5位销售人员向记者“请求添加好友”,当时已是3日凌晨时分,楼盘专属的销售人员表示:“可以预约参观。”

9月3日10点多,《中国经济周刊》记者刚下地铁就看到出口处有5位房产中介人员举牌在推荐附近二手房,听闻记者在询问该新盘的方向,中介王彬即主动提出骑电动车带记者前往。他并非该楼盘的销售,但他想等记者看完新盘后获得一个带看二手房的机会。王彬带着记者穿梭于各个小区,一路热心介绍:新政出台后,多数都是想置换、改善型的客户,很多都是“直冲”新房楼盘现场的,前一天他就带了好几个。 

在该楼盘认筹现场,记者看到,许多购房者正在打印机前排队复印扫描资质文件。

另一边,上海农商行、交通银行、北京银行、上海银行4家银行的工作人员“坐镇”现场,提供贷款咨询服务,有疑问可以直接添加银行工作人员微信。

楼盘销售方表示,可售套数1056套,2025年交付,认筹总共4天半,第一天可以赠送车位2万元的抵用券,所以人比较多。

在记者看盘间隙,一直等在大门外的王彬时不时地发来微信:“您一会儿有啥问题,我也能给您回答。我们是专业的房产经纪人,至少是全日制本科学历,每年参加两次专业的房地产专业知识考试,对于新房、二手房政策、税费各方面不要太熟。”

“姐,您的瑞幸已经到啦。我来接您。”等记者看完盘,王彬捧着一杯咖啡在门外等着。随后,他骑着电动车带记者看了附近的二手房。

他推荐了一套不错的复式, “房主急着置换,想把手上的房子‘抛掉’,报价540万,价格有谈的空间。首套房首付需要35%;如果是二套房,普通住宅首付50%,非普通住宅首付70%。”

(4家银行的工作人员“坐镇”新盘认筹现场提供贷款咨询服务 《中国经济周刊》记者宋杰 摄)

他调研了青浦和松江等近郊区市场。销售人员反馈的情况是,京沪两地出政策后,周末两天看房量明显增加,即便是周一和周二(9月4日、5日)的工作日,看房情况也不错。

“从签约情况看,一些项目过去单日销售最多1-2套,但是现在单日销售可以超过10套,增加了4倍左右。从销售人员的分析看,认房不认贷政策后,购房者的认购意愿很强。部分售楼处的停车位都比较拥挤,甚至案场保安都提示随意停车会被贴交警罚单。”他说。

在他看来,上海市场需求比较大,购房需求、城市经济恢复比较快,刚需盘也比较多,认房不认贷政策推出后,给上海楼市带来了积极影响。

严跃进表示,营销方面,楼盘销售总体上还是传统思路和打法,部分会承诺首付可以给点小优惠,以吸引购房者。“购房者也会做楼盘对比,因为一些项目最近都在加快销售,一对比,性价比差异还是比较大的。部分渠道和销售甚至鼓励大家工作日看房,因为可以预见接下来的周末看房数量比较多。”

“案场人员表示,现在不能承诺房源是有学区学位的,但他们也会暗示‘周边就这么一座小学’。很多都会强调‘九年制学校’,即直接解决了小学到中学的一条龙教育问题。部分项目也会强调国际学校资源等,以增加项目的吸引力。”严跃进说。

二手房或大量供应,房东和买家激烈博弈

上海中原地产首席分析师卢文曦分析认为,新政主要利好两类人群,其一是在外地有贷款记录,但是上海没有买房的;其二,对本市的置换客群有积极推动。上海目前新房里约90%是非普通住宅,首付原来是7成,现在降低到35%,增加了杠杆使用。而且,不但首付比例不一样,房贷利率也有很大差异,可以省下不少购房总成本。

许多刚需购房者在上海实施新政后表示,“本来还在存首付,忽然有能力‘上车’了。”

卢文曦对《中国经济周刊》记者算了一笔账,如果上海一对夫妻想卖掉手上400万元的房子去置换一套700万元的房子,“如按二套算,首付70%,要490万元;新政前,他们卖了老房子后首付还缺90万元。‘认房不认贷’政策实施后,如果他们符合政策被判断为首套,那么最低首付35%,即只要245万元,这样他们付完首付还能结余155万元。当然,在还贷条件允许的情况下,他们甚至可以用更多杠杆选择总价更高的房子,比如看1000万左右的房子,品质要升好几个台阶。”

“利率也有优惠。上海二套房的利率是5.25%,贷款200万元,贷款20年的总利息是123万元,月供13476.88 元。新政出台后,若按首套计算,总利息约105万元,月供12707.03元,总利息和月供分别少18.48万元和769.85元。”卢文曦说。

业内人士卢俊认为,认房不认贷的本质就是给中产更大的杠杆,让中产更好地买房,让中产更好更方便地换房。 “中产置换的逻辑是先卖房再买房,对于他们来说,购买力高度依赖卖房。认房不认贷之后,上海的第一个变化或是二手房出现大量供应。”卢俊说。

他分析认为,长线二手房是看抛盘出来的产品有没有人接,也就是刚需是否有人接盘。“这一轮的‘认房不认贷’确实激活一部分刚需,而在老家有过贷款记录的外地人,这一次的认房不认贷也利好他们,但是基数到底有多少,这是关键。刚需用户如今面临总量减少和被分流的可能,上海五大新城的一手房其实在持续影响上海二手房的成交,这种考验一定也伴随着房东和买家的博弈。”

卢文曦补充说道:“不过,即使是刚需者也要评估自己未来的收入和现金流的稳定性。目前上海新房‘房地’联动价是稳定的,而二手房挂牌较多,一时半会新房房价也难上涨,先等二手房成交量止跌企稳后,再出手也不迟。”

在调研中,严跃进关注到一二手房的差异问题。“二手房认购太麻烦,税费太高,还有各种中介费。所以大家还是比较倾向于买新房。”

“政策出台超预期”

中指研究院上海分院高级分析师陈炬兰分析认为,今年2季度以来,在宏观经济复苏进程不及预期、潜在购房者市场信心不足、新房供应结构变化等多重因素影响下,上海房地产市场整体供求有所回落。

据中指监测数据,上海新建商品住宅(不含保障房)已连续两月成交低于5000套,二手房已连续4个月成交低于“荣枯线”。7月底以来受政策预期影响,上海二手房市场活跃度有所回升,二手房成交量亦有缓慢恢复。

“上海作为在一线城市中房地产市场表现相对稳健的城市,本次全面执行首套住房‘认房不认贷’,政策出台超预期,或将为房地产市场情绪带来明显提振效果。”陈炬兰说。

中指研究院的一份报告中提到,最近几天房地产重磅政策密集出台,中央及地方政策利好接连落地,楼市真正迎来了“政策底”,总结下来,主要涉及三个方面:

一是全面执行首套住房“认房不认贷”政策,目前北上广深均已跟进落实。

二是明确下调首套、二套首付比例下限至20%和30%,下调二套房贷利率下限至5年期以上LPR+20基点。

三是降低存量首套房贷利率。

中指研究院市场研究总监陈文静说,2022年以来,针对首套房房贷利率的支持政策不断落地,根据央行统计,截至今年6月末,全部343个城市(地级及以上)中,100个城市下调或取消了首套房贷利率下限。

“但针对二套房的房贷利率下限一直未作调整,为LPR+60个基点,即4.8%,部分城市甚至更高。较高的房贷利率也制约着改善客群的入市情绪,本次央行针对二套房贷利率下限下调了40个基点,有助于降低二套房购房成本,推动改善性住房需求释放。”陈文静分析。

陈文静说:“以总额为200万元的住房贷款为例,按30年计算,等额本息还款,利息支出将减少17.2万元,每月还款金额可减少478元。在‘因城施策’导向下,二线城市或更快落地调整优化二套房贷利率。当前北京、上海二套商贷利率为5年期以上LPR+105个基点,二套房贷利率加点数也存在下调可能。”

9月7日,工、农、中、建四大银行相继发布关于存量首套个人住房贷款利率调整的公告,明确存量个人住房贷款利率调整的条件和规则。

陈文静说,从调整范围来看,各银行涉及的人群类型基本一致,主要包括贷款发放时满足首套资格的购房家庭,以及贷款时为非首套房但当前已符合所在城市首套政策的购房家庭(当地已执行首套房“认房不认贷”)。

陈文静认为,接下来“金九银十”非常关键,监管部门赶在此时出台重磅政策组合拳,也可以看出对接下来房地产销售走势的重视。随着更多核心城市政策的持续跟进和落实,房企也将积极推盘营销。短期内核心城市市场行情可期,预计本轮市场恢复或更多地集中在一二线城市,其中北京和上海市场有望在政策带动下加快企稳好转,市场恢复情况及持续性或好于广深及二线城市。更进一步来看,若核心一二线城市房地产市场能够企稳回升,也有助于更多城市稳定市场预期,进而带动全国房地产市场逐渐修复。

(文中毛莱文、王彬为化名)

责编:杨琳

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